[부동산]_#14_입지 센스

회사 3층 카페에서...

입지센스

2023-06-08

★☆☆☆☆ (1점 / 5점 만점): 안사고 안 읽었으면 하는 책

 

이런 책은 매우 매우 아쉬운 책이다. 지난 번 언급한 바와 같이 전형적으로 현란한 책 제목과 표지에 비해

내용은 매우 부실한 책이다.

 

처음에는 별점 2점으로 생각하였으나 막바지로 갈수록 더 별로였다.

내용에 비해 책이 길고 부실해서 그러지 않았을까 싶다.

 

특히 이런 책은 적시성이 매우 중요한데 구지 사서 읽을 필요가 없는 책이다.

 

결론은 구지 안읽어도 되는 책 (당연히 사면 안되는 책)

---

책을 읽으면서 느낀 점은

학구적인 전문가가 쓴 책이 아닌 뭔가 현장 기반 중심으로 배운 사람이 쓴 책이라는 느낌이 많이 든다.

사례를 통해 본인이 주장하는 바를 얘기하는데, 편향적인 내용일 것 같고, 같은 말을 반복하고 정리가 잘 안된 느낌이 있다.

또한 언급하는 사례들도 대단한 조언이나 Insight를 제공한 것도 아닌데 엄청난 무언가를 해준 것 마냥 표현한다.

 

많이 아쉬운 책이지만 그래도 Take-Away를 찾아보자면

1) 자신 만의 강남을 찾자

   -> 자신의 상황(실거주 가능, 자녀 유무 등), 소득, 선호도에 따라 맞는 집이 곧 '강남'

2) 입지/시세를 그루핑

   -> 부동산은 연쇄적으로 움직이기 때문에 한 지역이 움직이면 다른 지역도 움직일 개연성이 있다.

3) 상급지/하급지

   -> 왠만한 호재가 아니고서는 하급지가 상급지를 초월하지 못한다.

 

내가 생각 했을 때, 사람들은 같은 돈을 가지고 최선의 선택을 하기 때문에 (시차는 존재할 수 있음)

결국 위치가 많이 다르더라도 상승/하락은 연쇄적이다.

또한, 교통망 호재가 발생하더라도 그 편리한 교통을 이용해서 접근해도

서울 내부를 뛰어 넘을 수는 없다. (편리한 교통마저 이용할 필요가 없기 때문)

매수인은 특정 지역이 비이상적으로 오르면 구지 이돈으로 여기를? 하고 다른 입지로 가고

매도인은 저 지역도 이만큼 올랐는데 우리도 이만큼 받아야지 해서 평준화가 잘 이뤄지는 것 같다.

 

하지만 앞서 얘기한 바와 같이 시차가 존재하고 호재에 따라 상승 가능성이 상이하기 때문에

이를 다른 사람들보다 분석해서 접근한다면 가능하지 않을까...

 

개인적으로 책에서 언급한 발전 가능성 지역 중 세곳이 눈에 들어왔다.

1. 구리

  -> 개인적으로 가장 마음에 드는 지역 중 한 군데였다. 발전 가능성이 높아 보이고 선호가 됌

2. 능곡

  -> 친한 회사 동기형이 근래에 매입한 지역으로 발전가능성이 보여서 관심이 가는 지역

3. 신림선 인근

  -> 신림선을 이용해본 결과 매우 협소하여, 출퇴근 시간 이용에 상당한 불편이 예상 되는데

      향후 신림선 인근 지역이 어떻게 발전해나갈지 궁금... (집값 상승은 물론)

 

제일 어이없는 부분은 책 말미에 저자가 수익률에 현혹되지 말고 절대수익에 집중하자고 언급한다.

어느 정도 맞는 말이긴 한데 예시로 든 것이

1억원 아파트 3채의 수익률이 30% 올랐을때보다 6억원의 아파트 1채가 20% 오른게 더 낫다고 주장했다.

이는 3억원 투자해서 30% 수익률로 0.9억원 수익과 6억원 투자해서 20% 수익률로 1.2억원의 수익이 나서

이렇게 주장하는데 이는 당연히 투자금이 2배니까... 1억원짜리 아파트를 6채를 사는게 비교에는 적절하다.

당연히 이러면 30% 수익률이 절대금액도 크다. 물론 6채가 다 30% 상승할 확률은 쉽지 않지만 말이다.

 

취득세, 다주택에 따른 보유세, 양도세 등 세금 이슈를 포함하여

나도 우량한 자산 위주의 똘똘한 한채가 더 맞다고 생각하지만 그렇다고 설명이나 예시를

이렇게 드는 것은 매우 부적절하다고 생각한다.

 

부동산투자를 하고 자칭 고수에 남들한테 상담과 강연도 한다는 사람이 이렇게 단순한 수익 비교/계산도 틀리고

사람들을 현혹한다는 사실이 너무 실망스럽다. (책의 평점이 2점에서 1점으로 바뀐 가장 결정적인 이유)

---

쿠크다스의 지극히 주관적인 평점
★☆☆☆☆ (1점 / 5점 만점): 안사고 안 읽었으면 하는 책
★★☆☆☆ (2점 / 5점 만점): 안사고 읽기만 했으면 하는 책
★★★☆☆ (3점 / 5점 만점): 읽기 무난한 책
★★★★☆ (4점 / 5점 만점): 살만한 책, 추천할 만한 책
★★★★★ (5점 / 5점 만점): 평생 소장할 만한 책